¿Cómo se establecen las tasas de interés en los créditos hipotecarios?

Para hacer una adquisición de vivienda en muchas ocasiones las personas deben recurrir a solicitar un crédito hipotecario. Este tipo de financiamiento es una opción atractiva para las personas que no poseen un gran capital de manera inmediata. 

Sin embargo, una hipoteca siempre conlleva una tasa de interés. Pero, ¿qué implica la tasa de interés de un crédito hipotecario? 

A continuación te contamos cómo es que se fija una tasa en cualquier institución financiera y cómo afecta esta el saldo y pago mensual de tu hipoteca. 

¿Cómo se establecen las tasas de interés en créditos hipotecarios?

Por medio del CAT 

El Costo Anual Total o CAT, es una tasa anual que calcula el Banco de México en la cual se consideran distintas comisiones y costos. Este porcentaje incluye de manera general las tasas de interés de créditos hipotecarios en todas las instituciones que los ofrecen.  

El CAT es muy importante para considerar tus opciones de crédito porque da un panorama más completo sobre el pago de tu crédito. Si el CAT que maneja una institución es menor, quiere decir que tendrás una tasa accesible y menores intereses que pagar. 

Como nota adicional, cuando consultes una cotización de crédito, debes tomar en cuenta también que el CAT es con fines informativos y que puede no incluir el IVA y otros impuestos estipulados. 

Por el tipo de tasa

Los bancos y otras instituciones poseen opciones de tasas disponibles para cada caso en particular. La más recomendada siempre es la tasa fija, es decir, una tasa de interés que se mantiene por toda la vida del crédito. 

También existen otras opciones que pueden ser una tasa variable o una tasa mixta. Aunque no son muy conocidas, este tipo de condiciones proporcionan a los clientes la posibilidad de modificar con un poco más de libertad los intereses que pagan en sus créditos. 

El tipo de tasa que te conviene dependerá mucho de tu situación económica. A pesar de que los intereses no afectan directamente las condiciones del mercado inmobiliario, sin duda son un punto importante a la hora de elegir una hipoteca. 

Por el monto del crédito y proporción del financiamiento 

Así como el tipo de tasa que elijas es determinante para conocer cuántos intereses pagarás en un futuro por tu crédito, el monto y el plazo del crédito en que lo solicites también es determinante. 

Dependiendo de cada institución, pueden otorgar hasta un 95% del total de la vivienda. En cuanto a los plazos, varían desde 5 hasta 20 o 30 años, pero esto afecta directamente en las tasas de interés de los créditos hipotecarios. 

Piensa que los intereses que pagas por un préstamo de un millón de pesos en un plazo de diez años no serán los mismos que pagues por 500 mil pesos en 5 años. También tienes que tener presente que las cantidades se otorgan de acuerdo con los ingresos que puedas comprobar y las líneas de crédito del cliente. 

Los plazos y cantidad son relevantes debido a que los bancos e instituciones en general consideran cierto índice de pérdidas y ganancias esperadas al proporcionar un crédito a un cliente. 

Tomando en cuenta la cartera comparable de créditos 

Al igual que el CAT, la cartera comparable es el conjunto de información que recolecta el Banco de México sobre todos los créditos hipotecarios disponibles en cada institución. 

De esta forma, se hace una clasificación de los créditos, ya sea para adquisición tradicional o incluso para remodelación. Después los dividen entre las tasas de interés créditos hipotecarios, plazos y montos. 

Estas referencias son muy valiosas para los consumidores porque no solo conocen las características y ofertas que tiene cada banco, sino también las condiciones en las que estarían adquiriendo una propiedad. 

Como muchos otros mercados, el hipotecario también afecta a la economía del país, por lo que es importante para cualquier institución financiera conocer el estado actual de éste. 

Dependiendo de la institución financiera 

Además de todos estos aspectos, la tasa de interés dependerá también de la institución con la que solicites tu préstamo. Pese a que todas manejan tasas similares con el propósito de mantener un mercado competitivo, no todas ofrecen las mismas condiciones. Si deseas conocer algunas opciones disponibles, puedes consultar la calculadora de crédito hipotecario de Credimejora. 

Un claro ejemplo de lo distinto que puede ser un crédito de otro son los que ofrecen instituciones como Infonavit y Fovissste. En el caso del primero, la tasa anual promedio llegó al 12%, mientras que en el segundo varía entre un 4 a 6%, siempre basándose en el sueldo que posea el titular del crédito. 

Por otra parte, si buscas un crédito en una institución bancaria, también encontrarás diferencias en sus condiciones y tasas de interés. Actualmente la tasa más baja del mercado ronda el 7.5%, sin embargo el promedio para estas instituciones se encuentra en el 9.1% de acuerdo con los datos registrados por Banxico a marzo de 2021. 

Pese a que los créditos de Fovissste e Infonavit solo están disponibles para aquellas personas que se encuentran afiliados a algún tipo de seguro social, gracias a sus condiciones y bajas tasas de interés, comprenden el 77% del total de créditos otorgados durante el 2020 y parte del 2021.